Отсрочка и уменьшение арендных платежей

Введение режима повышенной готовности на территории города Москвы и в других регионах Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции сделало для многих предпринимателей практически невозможным использование арендованных до введения ограничений помещений.

В этой связи государством разработаны меры поддержки арендаторов как государственной так и частной коммерческой недвижимости.

В настоящее время основными нормативными актами по вопросам предоставления отсрочки по уплате арендных платежей являются (1) Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее также «ФЗ № 98») и (2) Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 (далее также «Постановление № 439»).

Юридическая компания BLS CUSTOS GROUP, LLC предлагает ознакомиться с наиболее существенными тезисами о возможности и порядке получения отсрочки по уплате арендной платы и уменьшения ее размера.

1. В каких случаях арендодатель обязан предоставить отсрочку по арендной плате.

Новыми нормативными актами установлено, что арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества.

При этом арендодатель обязан удовлетворить требование арендатора только в случае, если арендатор осуществляет деятельность в отраслях, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

То есть, отсрочка предоставляется не автоматически, а только на основании обращения арендатора, и применяется только в отношении арендаторов, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях.

Кроме того, право на отсрочку не распространяется на жилые помещения.

2. Как определить размер отсрочки и порядок внесения арендных платежей.

Сроки и порядок предоставления отсрочки, а также уплаты задолженности установлены Постановлением № 439.

Конкретный срок, на который арендатору должна быть предоставлена отсрочка, начинает течь с даты введения в соответствующем субъекте РФ режима повышенной готовности.

В течение всего времени действия режима повышенной готовности отсрочка арендной платы предоставляется на всю сумму арендной платы, а на срок после его окончания и до 01 октября 2020 - на половину такой суммы.

Задолженность по уплате арендой платы, образовавшаяся в период соответствующей отсрочки, подлежит поэтапной уплате не ранее 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года помесячно, равными платежами с учетом того, что размер соответствующего платежа не может быть более половины месячной арендной платы.

Что будет арендодателю за нарушение обязанности по предоставлению арендатору отсрочки.

В настоящее время правовых норм, устанавливающих административную или уголовную ответственность арендодателя за отказ от предоставления арендатору отсрочки арендной платы в случае, если он обязан предоставить такую отсрочку, не установлено.

Однако, рекомендуем принимать во внимание возможность привлечения арендодателя в таких случаях к гражданско-правовой ответственности по иску арендатора (в том числе о взыскании убытков в полном объеме) в связи с тем, что арендодатель не исполнил свою обязанность по предоставлению отсрочки по уплате арендной платы.

4. Обязан ли арендодатель уменьшить арендную плату.

Пункт 3 статьи 19 ФЗ № 98 гласит, что арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

При этом Постановление № 439 содержит рекомендацию арендатору предусмотреть уменьшение размера арендной платы.

В этой связи рекомендуем воспользоваться тем, что стороны соответствующего договора аренды вправе самостоятельно определить и зафиксировать размер арендной платы в соответствующем дополнительном соглашении.

Однако, если стороны не договорятся, то арендатор и в таком случае не лишается права в судебном порядке потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по вопросам, вытекающим из Ваших договоров аренды, в том числе:

• проконсультируем, относится ли сфера деятельности Вашей организации к числу наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции;
• поддержим в переговорах по урегулирование разногласий с Вашим контрагентом по предоставлению отсрочки или уменьшению арендных платежей;
• составим необходимые обращения и дополнительные соглашения к договорам аренды недвижимости;
• подготовим исковое заявление в арбитражный суд и обеспечим защиту Ваших интересов в судебных процессах.